Stefan Ector

De sociale huisvesting is in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest sterk gereglementeerd en in handen van de overheid of van publieke vastgoedmaatschappijen. Gevolg: de sector kost handenvol geld dat bovendien niet altijd even efficiënt wordt besteed. Een systeem van huurcheques waarbij een huurder met een laag inkomen zich ook op de private markt zou kunnen begeven is onbestaande en stoot op een dogmatisch "njet" van de PS.

Wie denkt in aanmerking te komen voor een sociale woning, kan wellicht best onderstaande informatie eens bekijken om zijn of haar kansen in te schatten en rechten te kennen. Zie hiervoor ook de website van de Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij BGHM.

I. Wie komt in aanmerking voor een sociale woning?

Aan welke voorwaarden moet worden voldaan om zich kandidaat te kunnen stellen voor een sociale woning ?

Eigendomsvoorwaarde

Om een aanvraag voor een sociale woning te kunnen indienen, mag geen enkel gezinslid volle eigenaar, erfpachter of vruchtgebruiker van een onroerend goed zijn, behalve in uitzonderlijke gevallen.

Inkomensvoorwaarde

Om zich als kandidaat in te schrijven voor een sociale woning, mogen de volgende netto belastbare inkomensplafonds niet worden overschreden :

- Voor een alleenstaande kandidaat: 18.451,24 euro*
- Voor een gezin, bestaande uit verscheidene personen, slechts beschikkend over één inkomen: 20.501,39 euro*
- Voor een gezin, beschikkend over twee of meer inkomens : 23.430,19 euro*.

Deze bedragen worden vermeerderd met 1.757,26 euro* per kind ten laste en met 3.514,53 euro* per gehandicapte persoon.

Deze inkomensvoorwaarde hoeft niet te worden vervuld voor het gezinslid dat zijn aanvraag indient tijdens het jaar dat aan het jaar van zijn pensionering voorafgaat.

Bij sommige maatschappijen kan de inkomensgrens worden verhoogd met 2.928,80 euro* ten opzichte van de hierboven vermelde bedragen.

Er wordt rekening gehouden met de inkomens van de personen die eenzelfde woning delen, maar niet met de inkomens van de kinderen ten laste.

De inkomens op basis waarvan wordt nagegaan of het gezin de toelatingsplafonds niet overschrijdt, zijn doorgaans de inkomens van het referentiejaar, d.w.z. voor 2007 de inkomens van 2004. Het bewijs van deze inkomens wordt principieel geleverd door voorlegging van het aanslagbiljet betreffende deze inkomens.
* de meegedeelde bedragen gelden als de maximale inkomens voor een kandidaat-huurdersgezin in 2007.

Verblijfsvoorwaarde

Om ingeschreven te kunnen worden op de wachtlijst van de kandidaat-huurders moet minstens één van de gezinsleden die niet de hoedanigheid van kind ten laste bezit, ingeschreven zijn in het bevolkings- of vreemdelingenregister of beschikken over een document waaruit blijkt dat een aanvraag werd ingediend bij de Regularisatiecommissie (wet van 22 december 1999).
Indien niemand in het gezin aan deze voorwaarde voldoet, kunnen toch rechten worden opgebouwd in de vorm van anciënniteit, en dit door bij één of verschillende sociale vastgoedmaatschappijen een registernummer aan te vragen.

Hiervoor moet men zich in één van de 4 volgende situaties bevinden :
- in het bezit zijn van een attest van immatriculatie ;
- een bevel gekregen hebben het grondgebied te verlaten dat niet vervallen is of dat verlengd werd ;
- in het bezit zijn van een nog niet vervallen aankomstverklaring, zoals bedoeld in bijlage 3 van de wet van 15/12/1980 ;
- het bewijs kunnen voorleggen dat bij de Raad van State een beroep werd ingesteld tegen een maatregel tot verwijdering van het grondgebied, genomen op grond van de wet van 15/12/1980.

Afwezigheid van geschillen
Indien de kandidaat reeds vroeger huurder was bij een OVM, moet hij al zijn verplichtingen (betaling van de huur, lasten, waardig gebruik van de ruimten) nagekomen zijn om zich op zich opnieuw bij deze OVM te kunnen inschrijven.

Een enkele aanvraag per gezinslid
Elke persoon kan slechts deel uitmaken van één enkel kandidaat-huurdersgezin. Het is verboden inschrijvingsdossiers in te dienen bij verschillende OVM's van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

II. Hoe worden de woningen toegewezen?

Toewijzingsprocedure

De toewijzing van een woning - en in het bijzonder de rangorde ervan - wordt geregeld volgens bepaalde kenmerken die eigen zijn aan de gezinssituatie, met name de voorkeurrechten.
De voorkeurrechten die de kandidaat verwerft uit de op hem toepasbare situaties worden opgeteld. De kandidaat-huurder die het grootste aantal voorkeurrechten kan doen gelden, krijgt de aangepaste woning toegewezen.

Ingeval verscheidene huurders aanspraak kunnen maken op hetzelfde aantal voorkeurrechten, wordt de voorkeur gegeven aan degene die het langst ingeschreven is in het register.
Wanneer de openbare vastgoedmaatschappij beschikt over een woning die zij kan verhuren, wijst zij deze toe aan de persoon die bovenaan de lijst met kandidaat-huurders staat. De woning die toegewezen kan worden dient, in principe, te beantwoorden aan de notie " aangepaste woning ". Deze norm slaat op het aantal slaapkamers dat een woning dient te bevatten op basis van de samenstelling van het gezin.

Indien u de voorgestelde woning weigert zonder motivering of u niet binnen de reglementaire termijnen reageert, wordt uw kandidatuur in alle OVM's geschrapt. Bovendien mag u zich gedurende een periode van zes maanden niet opnieuw inschrijven in geen enkele OVM van het Gewest. Sommige maatschappijen nemen vóór de toewijzing reeds contact op met de kandidaat-huurders (de zogeheten " voorafgaande toewijzing "). Gaat u niet in op één van deze uitnodigingen, dan wordt uw aanvraag door de betrokken maatschappij verworpen. Is deze maatschappij uw referentiemaatschappij , dan geldt de schrapping voor alle OVM's.

Op het moment dat een kandidaat huurder wordt van een openbare vastgoedmaatschappij, worden alle inschrijvingen die nog open staan bij andere openbare vastgoedmaatschappijen, geschrapt.

Dringende en uitzonderlijke gevallen

De openbare vastgoedmaatschappij kan voor individuele gevallen en in buitengewone omstandigheden in beperkte mate afwijken van de rangorde van toekenning en bij voorrang een woning toewijzen. Om dit te mogen doen, moet de openbare vastgoedmaatschappij het akkoord van de sociaal afgevaardigde verkrijgen.

Enkel de openbare vastgoedmaatschappij kan een aanvraag doen en een dossier aan de sociaal afgevaardigde voorleggen.

Toewijzing na beroep

De kandidaat-huurder of de huurder die gelijk haalt in zijn beroep tegen een beslissing van toewijzing van een woning door de maatschappij aan een andere huurder of kandidaat-huurder waardoor hij benadeeld werd, geniet een absolute voorrang voor de eerstvolgende vrijkomende aangepaste woning. De beroepsprocedure is deze die bepaald is bij artikel 66 van de ordonnantie van 1 april 2004 tot aanvulling van de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode.

Mutaties

Wanneer er een woning beschikbaar komt voor verhuring, dient de maatschappij deze bij voorrang toe te wijzen aan één van haar huurders die een onaangepaste woning betrekt. De regels betreffende de notie aangepaste woning zijn worden bepaald in het artikel 3 van het besluit van 26 september 1996. De huurder die een onaangepaste woning betrekt en een beroep wenst te doen op een mutatie, moet een aanvraag indienen die hij naar de maatschappij dient te sturen. Hij kan deze aanvraag enkel indienen als hij aan de twee hierna opgesomde voorwaarden voldoet:
- hij moet reeds twee jaar huurder zijn bij de openbare vastgoedmaatschappij;
- hij moet daarenboven al zijn verplichtingen (betalen van huurprijs en lasten, respect voor de in huur gegeven woning) tegenover de maatschappij vervuld hebben.

De maatschappij kan evenwel afwijken van de hierboven vermelde voorwaarden, indien het een mutatie betreft naar een woning met een lagere huurprijs dan deze van de woning die de huurder op het moment van de aanvraag betrekt.

III. Wie heeft voorkeur bij de toewijzing van een sociale woning?

Absolute voorkeur

- De kandidaat-huurder die werd benadeeld, d.w.z. die in nuttige volgorde voor de toewijzing van een woning werd voorbijgestoken door een andere kandidaat-huurder. Deze kandidaat moet zelf het initiatief hebben genomen om op basis van artikel 66 van de ordonnantie van 1 april 2004 beroep in te dienen. Een kandidaat kan zich hier niet op beroepen, indien de benadeling het gevolg is van een niet-inschrijving, van een onvolledige inschrijving of van een niet-geregistreerde of onjuiste wijziging waarop de aanvrager niet zou gereageerd hebben binnen de 6 maanden na de betekening ervan of na de overschrijding van de normale bevestigingstermijn.

- De huurder die een onaangepaste woning wenst/dient te verlaten om te verhuizen naar een aangepaste woning.

Vijf voorkeurrechten

De persoon die hetzij bij ongezondheidsbesluit genomen door de burgemeester in toepassing van artikel 135 van de gemeentewet, hetzij door een beslissing van de Gewestelijke Inspectiedienst, opgericht door de ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode, verplicht wordt de woning te verlaten (art 9§1 BBHR van 26 september 1996 gewijzigd door het besluit van 19 februari 2004 (B.S. 24.03.2004))

Twee voorkeurrechten

- De betrokkene heeft van zijn eigenaar een wettelijke opzegging van de huurovereenkomst ontvangen vóór de normale vervaldag van de lopende huurovereenkomst ;
- De betrokkene is alleenstaand en heeft kinderen ten laste ;
- Het gezin telt minstens één persoon met een handicap ;
- Beslissing van het gerecht die een risico op plaatsing met zich meebrengt of het verbod om, na een plaatsing, opnieuw deel te gaan uitmaken van de familie-eenheid omwille van de toestand van de woning;
- Het slachtoffer van een geval van overmacht, natuurlijke of sociale ramp dat het onvoorziene verlies van de betrokken woning tot gevolg heeft ;
- Onmogelijke mutatieaanvraag of mutatieaanvraag waaraan niet werd voldaan binnen een termijn van één jaar.

Eén voorkeurrecht

- Per gezinslid dat ouder is dan 60 jaar ;
- Het gezin telt minstens twee kinderen ten laste en één persoon jonger dan 35 jaar die geen kind ten laste is ;
- Per persoon die het statuut heeft van krijgsgevangene of oologsinvalide of voor hun weduwnaar/weduwe ;
- Het gezin krijgt verhuis-, installatie- en huurtoelagen (VIHT's) en zal binnenkort het recht daarop verliezen ;
- Eén of meerdere kinderen van zes jaar of ouder lijden aan loodvergiftiging.

Bijkomende punten per anciënniteitsjaar

Na 1 wachtjaar ontvangt u 1 voorkeurrecht. Vanaf het tweede jaar ontvangt u twee bijkomende voorkeurrechten per volledig anciënniteitsjaar van uw aanvraag.

IV. Hoe wordt de huurprijs berekend?

De huurprijsberekening is een vrij ingewikkelde aangelegenheid. De huurprijs is afhankelijk van het gezinsinkomen, de kinderlast, het gehandicapt zijn van een lid van het gezin en de waarde van de woning. Anderzijds wordt de huurprijs in bepaalde gevallen begrensd, of integendeel, verhoogd.

Wie hierover enige duidelijkheid wenst, vraagt dit best bij de inschrijving als kandidaat-huurder in de openbare vastgoedmaatschappij.